7月17日，中指研究院最新发布《2026年上半年土地市场总结与展望》。
上半年，土地市场延续“缩量提质”特征，300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21%、24%，土地出让金下降31%。5月以来，随着核心城市优质地块供应节奏加快，土地出让金同比降幅有所收窄。6月深圳、杭州等城市优质地块拍出较高溢价水平，带动300城单月溢价率升至16%。房企拿地进一步向核心城市聚集，上半年宅地出让金TOP20城市占全国比重为62%，较2025年全年提升10个百分点。拿地企业方面，央国企仍是拿地主力，继续发挥土地市场“压舱石”作用。
展望下半年，地方政府供地将继续坚持“控增量、优供给”导向，房企将更加注重地块的去化能力与利润率，重心进一步向具备产业支撑、轨交便利的优质地块集中，预计土地市场延续“点状高热、分化延续”态势。一线及强二线城市核心区有望继续迎来更多优质住宅用地入市，凭借优质区位与完善配套，对维持土地市场热度、稳定预期形成支撑；而三四线城市及一二线郊区宅地因去化预期不明朗、价格支撑乏力，仍将以底价成交为主，市场分化将进一步加剧。土地市场的全面回暖，仍有赖于新房销售的实质性回暖以及房企投资信心的持续修复。
1、300城：上半年住宅用地推出、成交面积继续缩量，二季度出让金降幅收窄
上半年，在“控增量”政策导向下，地方政府供地延续“缩量提质”基调，叠加房企拿地审慎，300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21%、24%，土地出让金下降31%。
各类用地：根据中指数据，2026年上半年，300城各类用地推出规划建筑面积为9.4亿平方米，同比下降14.6%，成交8.0亿平方米，同比下降16.5%。出让金方面，2026年上半年，300城各类用地出让金8934亿元，同比下降25.6%。
住宅用地：根据中指数据，2026年上半年，300城住宅用地推出规划建筑面积为1.6亿平方米，同比下降20.7%，成交1.3亿平方米，同比下降23.7%。季度来看，一季度地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，二季度核心城市优质住宅用地加快入市，供地节奏有所提速，推出规模较一季度有所提升，但同比延续回落态势。出让金方面，2026年上半年，300城住宅用地出让金5946亿元，同比下降31.2%。季度来看，在核心城市优质地块带动下，二季度出让金规模环比有所增长，同比降幅较一季度明显收窄。
今年以来，房企投资仍高度集中于一线及强二线城市的核心板块。土拍呈现“点状高热”特征。一季度，受供应节奏放缓及房企拿地审慎影响，市场竞拍热度相对平淡，1月溢价率处于低位；2月在广州马场地块等高溢价地块带动下，溢价率阶段性升至10.6%；3月随着热点地块减少，溢价率回落至3.4%。
进入二季度，核心城市优质住宅用地加快入市，房企对城市核心板块及成熟片区优质资源的竞争意愿增强，带动市场整体溢价率走高，6月，受深圳等个别热点城市核心地块高溢价成交拉动，300城平均溢价率升至16.3%，达近些年次高位水平。若剔除深圳3宗高溢价地块影响，300城平均溢价率为9.7%，与上月基本持平。
2、各梯队：一线城市土地市场保持一定规模，上半年宅地平均溢价率19.8%
各线来看，上半年，在地方政府推地规模主动收缩与房企投资延续“精准投资”“以销定投”策略的共同作用下，各线城市住宅用地推出及成交指标同比普遍下降，但市场热度呈现显著梯度分化。
一线城市住宅用地推出和成交面积、宅地出让金同比降幅在两成左右，但平均溢价率达19.8%，为各线城市最高。这一表现主要得益于一线城市保持了优质核心地块的供应力度，叠加二季度以来新房市场成交相对稳健，有效提振了房企拿地信心，拿地向核心城市高确定性板块集聚的趋势愈发明显。
二线城市受去年同期较高基数影响，整体降幅相对较大，推出、成交面积同比下降超三成，土地出让金降幅超四成。城市分化持续加剧，杭州、成都等强二线城市凭借强劲的经济基本面和人口净流入优势，优质地块竞拍热度不减，仍是房企重点布局区域；而多数普通二线城市受新房库存仍较高、销售端恢复较慢影响，土拍情绪持续平淡。
三四线城市土地市场延续低温运行态势，推出和成交面积同比降幅近两成，平均溢价率仅2.9%。受人口外流、产业支撑不足及新房市场持续调整等因素影响，房企拿地意愿整体偏低，土地多以底价成交。
3、重点城市：上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重约62%，上海、杭州、北京出让金位居全国前三
从城市集中度来看，根据中指数据，2026年上半年，宅地出让金TOP20城市占全国比重为62%，较2025年全年提升10个百分点。在TOP20城市中，一线及强二线城市占据主导地位，其中上半年上海住宅用地出让金为521亿元，居全国首位；杭州出让金485亿元，居全国第二位；北京、广州、深圳出让金均在300亿元左右，5城合计出让金已占TOP20城市较大份额，头部效应显著。二季度单季来看，杭州宅地出让金达428亿元，上海超300亿元，深圳、北京均在250亿元以上。
土拍热度方面，2026年上半年，全国土地市场整体成交规模与热度较去年同期有所降温，企业拿地普遍趋于审慎，但核心城市优质地块的竞拍热度依然不减，高溢价、多轮竞价频现。在当前市场环境下，出现高溢价率地块的关键因素主要有两方面：一是供地策略主动调整，“缩量提质”已成为各地供地的常态，核心城市普遍缩减郊区供地规模，将指标集中到核心区域的优质地块上。二是房企投资拿地高度聚焦。优质地块因安全边际较高，能有效抵御市场波动，房企参与竞拍意愿强烈，竞拍热度推高了溢价率。
上海、杭州、深圳土拍热度领跑，房企布局意愿较强。上半年，上海成交涉宅用地32宗，其中12宗溢价成交，3宗溢价率超30%；杭州成交涉宅用地34宗，其中28宗溢价成交，15宗溢价率超30%，高溢价地块数量在重点城市中占比最高。深圳虽仅成交少量宅地，但单宗地块热度高，6月粤海街道地块以150.7%的溢价率成交，刷新深圳涉宅用地单价纪录，但该地块规划建面较小，仅5万方。从月度走势看，上海5月溢价率冲高至34%，6月平均溢价率仍在20%以上；杭州1-5月溢价率持续在20%以上、其中3个月超30%，深圳6月因稀缺地块入市溢价率大幅提升至115%。
北京、广州、成都等地优质地块也能拍出高溢价，但市场分化较为明显，房企投资策略高度集中化，仅对去化预期明确的核心地块布局。北京上半年成交涉宅用地21宗，其中7宗溢价成交，4宗溢价率超10%，通州九棵树南地块历经178轮竞价以21.0%的溢价率成交，丰台三宗地块溢价率均超15%，但其余14宗均底价成交，全市平均溢价率仅3.6%。广州上半年成交涉宅用地10宗，5宗溢价，其中越秀集团经243轮竞价以约236亿元拿下天河马场地块，拉动2月溢价率至24.8%，6月在番禺、海珠等核心地块带动下平均溢价率达31%。成都上半年成交涉宅用地32宗，10宗溢价，其中锦江区牛沙路片区地块以23%的溢价率成交。当前土地市场低温运行的格局尚未根本扭转，多数城市溢价成交比例偏低，武汉、南京、苏州、天津等地出让地块多底价成交。
4、拿地企业：上半年100家典型房企拿地金额同比下降33.7%，央国企继续发挥土地市场“压舱石”作用
2026年上半年，100家典型房企拿地总额3360亿元，同比下降33.7%，降幅较1-5月收窄6.8个百分点。京沪等核心城市市场热度持续，5月以来深圳新政效应带动明显，而房企销售端亦有边际改善，销售表现和市场热度带动下拿地金额同比降幅连续4个月收窄。2026年上半年，100家典型房企全口径新增货值同比下降33.4%，降幅较1-5月收窄，越秀地产、华润置地、保利发展位列前三。
从主要城市拿地企业来看，根据中指数据，2026年上半年，22城累计拿地金额中，央国企占比为54%，一线城市及厦门等地央国企占比均超60%，其中广州、深圳占比超90%，头部房企在核心城市的资源优势进一步巩固；地方国资占比25%，较2025年全年降低6个百分点；民企占比16%，杭州、重庆、天津等城市部分本地民企在特定区域保持一定的布局节奏。
5、供地计划与政策：规模调减与结构优化并行
近几年，各地持续践行“控增量、去库存、优供给”的政策导向。从当前已披露供地计划的城市来看，各地2026年普遍调减了年度供地规模，去库存导向明显。如北京商品住宅用地安排弹性指标200-240公顷（上年为240-300公顷）；深圳商品房用地55公顷（上年为60公顷）。
供地策略上，各地更加注重精准匹配市场需求。广州强调“以需定供”，完善土地供应与商品房去库存周期动态挂钩机制。苏州明确对库存小、去化周期短的区域鼓励提供优质地块，对库存大、去化周期长的区域暂停新增商品住宅用地出让。
供给结构方面，各地顺应“好房子”建设导向，在土地供应环节优化供应适配性。北京推动“好房子”实施，提升住房品质，加强周边基础设施和公共服务配套；广州提出提升新增优质居住用地供应适配性，应对“一老一小”人口变化，增加改善型产品用地供应；深圳增加高品质住房和改善型住房的空间供给。
另外，存量盘活方面，北京明确继续引导存量建设用地供应占比达到65%左右，逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模，并首次单列城市更新计划指标；深圳提出分类识别存量用地资源，城市更新和城中村改造渠道供应商品住房用地不少于18公顷。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）
