2026年一季度，房企融资支持政策继续宽松，从实践来看，融资工具更加丰富，债券融资规模与上年持平，信用债、ABS仍为绝对主力。以华润置地为代表的头部房企基于持有型不动产开发经营，搭乘REITs东风，构建多层次不动产REITs平台，推进商业地产全价值链“募投产建管退”能力建设。
一、融资规模*：与上年持平，信用债仍是融资主力
2026年1-3月房地产行业债券融资总额为1264.5亿元，与上年同期持平。从融资结构来看，信用债融资851.6亿元，同比增长9.7%；海外债融资100.9亿元，同比增长181.3%；ABS融资311.9亿元，同比下降30.9%。
2026年3月房地产行业债券融资总额为518.8亿元，同比增长5.7%，环比增长48.4%。从融资结构来看，房地产行业信用债融资412.3亿元，同比增长20.5%，环比增长129.6%，占比79.5%；无海外债融资；ABS融资106.5亿元，同比下降28.4%，环比下降7.4%，占比20.5%。
从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，年内央国企发行占比达94%，较上年上升2个百分点；民企和混合所有制企业发行占比下降，首开、华润、首创等企业发行金额超50亿元。民企发债仍保持低水平，发债民企和混合所有制企业为5家，较上年有所减少，基本是规模较大尚未出险的企业，难以惠及多数资金面紧张的民企，新希望地产、卓越发行两笔五年期中票，期限结构较长。海外债亦有少量企业发行，主要为越秀地产、中海宏洋等央国企，新城控股完成总额为3.55亿的美元债发行。
二、融资创新：REITs工具更加丰富，华润置地构建多层次不动产REITs平台
从ABS发行结构来看，CMBS/CMBN是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达63.0%；其次是类Reits和保障房，占比分别为20.9%、13.1%；供应链ABS占比为2.9%。与上年相比，供应链ABS继续下滑，CMBS/CMBN占比持续提升。而2025年CMBS/CMBN、类REITs是ABS主要发行类型，占比分别为43.7%、31.2%，CMBS/CMBN比例快速提升，发行占比提升了12.2个百分点。以有优质底层资产支持的类型更加受到投资者关注，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放。
商业不动产REITs试点全面启动。2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs试点全面启动。1月15日，中国证监会召开2026年系统工作会议，强调要“推动债券市场提质量、调结构、扩总量，抓好商业不动产REITs试点平稳落地。”对比消费基础设施REITs和商业不动产REITs，商业不动产REITs对净回收资金用途、发起人等要求相对宽松，政策灵活性、包容性更强。截至4月23日，共有17只商业不动产REITs进入申报流程，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等，且有不同资产类型混合打包。原始发起人类型丰富，具有房地产开发企业背景的企业有保利发展、首开、新城控股等企业，涵盖了央企、地方国企和民营房企。
持有型不动产ABS继续扩容。中铁七局泰和里持有型不动产资产支持专项计划已发行，规模9.36亿元，因其“社区、景区、街区”三区合一的独特属性，成为全国首单文商旅综合体的证券化样本。元联苏园产城持有型不动产资产支持专项计划在上交所成功发行，规模1.18亿元，原始权益人为苏州工业园区元联药谷一期基础设施投资基金，全国首单产业引导基础设施投资基金作为原始权益人。
在公募REITs方面，底层资产类型继续扩容，2025年12月，发改委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将体育场馆项目，商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目，四星级及以上酒店项目，超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目，以及老旧街区、老旧厂区更新改造项目等城市更新项目纳入REITs项目行业范围。公募REITs、持有型不动产ABS、商业不动产REITs等工具持续扩容，为优质房企盘活存量资产、构建资管开发运营闭环打下了良好的基础。
以华润置地为代表的头部房企基于持有型不动产开发经营，搭乘REITs东风，构建多层次不动产REITs平台，推进商业地产全价值链“募投产建管退”能力建设。2025年，华润置地成功设立首支Pre-REITs策略商业地产私募基金，支持在建商业项目开发，资管体系日益完善。此前，华润置地打造了华润万象生活这一轻资产管理平台，以及华润消费REIT、华润有巢REIT两只公募REITs、多只类REITs。华润消费REIT市值过百亿，稳居消费基础设施REITs首位；华润有巢REIT年内完成扩募，2025年末股价较首次公开发行价上涨50%，两只公募REITs良好运行确立了公司在购物中心、租赁住房金融化领域的先发优势。截至2025年底，公司资产管理规模达人民币5022亿元，较2024末增加人民币401亿元。
华润置地多层次不动产REITs平台的有效构建得益于其突出的经营性不动产资产和经营能力。2025年，经营性不动产收租型业务效益稳步提升，以71.8%高毛利率有效对冲开发业务承压的影响，以全年超250亿元现金流入增强了现金流实力,第二增长曲线明确成型并蓬勃发展。华润置地在核心一二线城市拥有多处优质商业资产，为REITs后续扩募储备了丰富标的，有助于形成“首发运营-优化提升-扩募扩容”的可持续发展闭环，进一步做大基金规模、加速向资管业务转型。从长远来看，公司以优质资产和高效、高品质的开发运营能力为根基，促进大资管闭环形成，将促进公司整体商业模式转型，为企业构建真正的护城河。
三、融资利率：资金成本明显下降
2026年3月，行业债券平均利率为2.56%，同比下降0.44个百分点。受降息、融资企业结构和产品结构变化等因素影响，行业债券平均融资成本明显下降。其中信用债平均利率为2.57%，同比下降0.29个百分点；ABS平均利率为2.52%，同比下降0.78个百分点。
总结：随着春节后需求释放、核心城市优质项目集中入市及营销力度加大，3月以来市场销售出现边际改善，4月上半月北京、上海等核心城市楼市修复延续。受2025年市场热度逐季回落的基数效应影响，今年新房成交同比降幅有望逐步收窄，但整体市场仍处于筑底期，分化特征预计将持续深化。
当前的融资环境逐渐向持有优质资产和强劲的开发经营能力的企业倾斜，无论是“白名单”、发债还是REITs均需相应的底层资产，因此，房企聚焦改善资产质量，聚焦改善经营基本面，改善融资才有水到渠成的效果。房企还需紧抓核心城市修复机遇，积极去化存货，改善持有物业经营效益，增强自身造血能力，同时用足各类政策，稳定现金流。（中指研究院企业研究总监刘水）
